Serah terima rumah bukan selalu menjadi akhir dari seluruh proses pembangunan. Setelah bangunan mulai digunakan, pemilik dapat menemukan beberapa kondisi yang sebelumnya belum terlihat, misalnya kebocoran ketika hujan, pintu yang perlu disetel kembali, sambungan plumbing yang menetes, atau bagian finishing yang memerlukan perbaikan.
Karena itu, dalam pekerjaan konstruksi dikenal adanya masa pemeliharaan bangunan. Pada periode ini, pemilik rumah dapat melakukan pengamatan terhadap bangunan sekaligus melaporkan kekurangan pekerjaan yang termasuk dalam tanggung jawab kontraktor sesuai kesepakatan pembangunan.
Agar tidak terjadi perbedaan pemahaman antara pemilik dan kontraktor, ketentuan mengenai masa pemeliharaan sebaiknya sudah dibicarakan dan dituangkan secara tertulis sejak awal proyek.
Apa Itu Masa Pemeliharaan Bangunan?
Masa pemeliharaan adalah periode setelah pekerjaan diserahterimakan ketika kontraktor masih memiliki kewajiban tertentu untuk menangani kekurangan atau kerusakan pekerjaan sesuai ketentuan kontrak.
Periode ini memberikan kesempatan untuk melihat bagaimana beberapa bagian bangunan bekerja setelah rumah benar-benar digunakan dan mengalami kondisi lapangan seperti hujan, panas, penggunaan air, penggunaan listrik, serta aktivitas penghuni sehari-hari.
Namun, masa pemeliharaan tidak berarti seluruh kerusakan yang terjadi setelah rumah digunakan otomatis menjadi tanggung jawab kontraktor. Lingkup tanggung jawab tetap mengacu pada kontrak, spesifikasi pekerjaan dan penyebab kerusakan.
Mengapa Masa Pemeliharaan Penting?
Tidak seluruh kekurangan bangunan dapat diketahui ketika pemeriksaan serah terima dilakukan. Beberapa kondisi baru muncul setelah bangunan digunakan dalam periode tertentu.
Contohnya, kebocoran atap mungkin tidak diketahui ketika serah terima dilakukan pada musim kemarau. Sambungan plumbing juga dapat menunjukkan masalah setelah digunakan secara rutin.
Adanya periode pemeliharaan membuat mekanisme pemeriksaan dan perbaikan menjadi lebih jelas bagi kedua pihak.
Hubungan Masa Pemeliharaan dengan Serah Terima Rumah
Sebelum memasuki masa pemeliharaan, pemilik sebaiknya terlebih dahulu melakukan pemeriksaan hasil pembangunan secara menyeluruh.
Periksa finishing, pintu dan jendela, instalasi listrik, plumbing, sanitair, atap, drainase serta pekerjaan lainnya sebelum menandatangani dokumen serah terima.
Anda dapat menggunakan panduan checklist serah terima rumah dari kontraktor sebagai referensi pemeriksaan awal.
1. Kebocoran Atap dan Talang
Salah satu bagian yang penting diamati selama masa pemeliharaan adalah sistem atap.
Ketika terjadi hujan, perhatikan apakah terdapat rembesan pada plafon, dinding atau bagian tertentu di dalam rumah. Periksa juga fungsi talang dan pembuangan air hujan.
Jika ditemukan kebocoran, dokumentasikan lokasi dan kondisi saat masalah terjadi sehingga kontraktor memiliki informasi yang cukup untuk melakukan pemeriksaan.
2. Rembesan pada Dinding
Dinding yang berbatasan langsung dengan area luar, kamar mandi, balkon atau area basah perlu mendapatkan perhatian.
Noda lembap, perubahan warna cat atau pengelupasan finishing dapat menjadi tanda bahwa terdapat sumber air yang perlu diperiksa.
Penyebabnya tidak selalu sama, sehingga pemeriksaan sebaiknya dilakukan sebelum menentukan metode perbaikannya.
3. Kondisi Plafon
Perubahan pada plafon dapat membantu menunjukkan adanya masalah di bagian atas bangunan.
Perhatikan munculnya noda, perubahan warna, sambungan yang terbuka atau bagian plafon yang mengalami perubahan bentuk.
Jika terjadi setelah hujan, kondisi tersebut perlu diperiksa bersama dengan sistem atap atau instalasi di atas plafon.
4. Retak pada Dinding
Retak pada bangunan memiliki karakter yang berbeda-beda. Ada retak yang hanya terjadi pada lapisan finishing, tetapi terdapat pula kondisi yang memerlukan pemeriksaan lebih lanjut.
Dokumentasikan retak dengan foto dan catat perkembangannya apabila diperlukan. Hindari langsung menutup retakan sebelum penyebabnya diketahui.
Untuk memahami perbedaannya lebih lanjut, baca panduan dinding rumah retak: penyebab, jenis retak, dan kapan harus diperiksa.
5. Pintu dan Jendela
Setelah digunakan beberapa waktu, pintu atau jendela terkadang memerlukan penyetelan.
Perhatikan apakah daun pintu bergesekan dengan lantai atau kusen, engsel berubah posisi, kunci sulit digunakan atau jendela tidak dapat menutup dengan baik.
Masalah seperti ini sebaiknya segera dilaporkan apabila termasuk dalam lingkup pemeliharaan kontraktor.
6. Instalasi Air Bersih
Amati sistem air ketika rumah mulai digunakan secara normal. Perhatikan tekanan air, fungsi pompa, tandon dan sambungan plumbing yang dapat diakses.
Tetesan kecil pada sambungan sebaiknya tidak diabaikan karena dalam jangka panjang dapat menyebabkan kelembapan pada kabinet, dinding atau lantai.
7. Saluran Air Kotor
Wastafel, kitchen sink, floor drain dan perlengkapan sanitair harus mampu membuang air dengan lancar.
Jika aliran menjadi lambat, muncul bau yang tidak semestinya atau terjadi kebocoran, catat kondisi tersebut dan cari penyebabnya.
Perlu dibedakan pula antara masalah akibat pekerjaan instalasi dengan penyumbatan akibat penggunaan.
8. Instalasi Listrik
Perhatikan fungsi saklar, stop kontak, lampu, MCB dan titik listrik lain selama rumah digunakan.
Apabila terdapat masalah kelistrikan, pemeriksaan dan perbaikannya harus dilakukan dengan memperhatikan keselamatan dan sebaiknya ditangani oleh tenaga yang kompeten.
9. Keramik dan Lantai
Periksa apakah terdapat keramik yang pecah, nat yang terlepas atau bagian lantai yang menunjukkan perubahan setelah digunakan.
Pada kamar mandi dan area basah, perhatikan pula apakah air tetap mengalir dengan baik menuju floor drain.
10. Finishing Cat
Perubahan kondisi cat dapat terjadi karena berbagai faktor. Beberapa di antaranya berkaitan dengan proses finishing, sementara lainnya dapat disebabkan kelembapan atau kondisi penggunaan.
Karena itu, ketika cat mengelupas atau berubah warna, penyebabnya sebaiknya diperiksa terlebih dahulu sebelum dilakukan pengecatan ulang.
11. Sanitair dan Perlengkapan
Toilet, wastafel, shower, keran dan perlengkapan lainnya perlu diamati selama digunakan.
Periksa apakah terdapat kebocoran pada sambungan, perlengkapan yang longgar atau fungsi yang tidak berjalan sebagaimana mestinya.
12. Drainase Area Luar
Hujan menjadi waktu yang baik untuk mengamati kinerja drainase rumah.
Lihat apakah terdapat genangan di carport, halaman, taman atau area samping rumah. Pastikan air hujan dapat bergerak menuju saluran pembuangan yang direncanakan.
Bedakan Kekurangan Pekerjaan dan Kerusakan Akibat Penggunaan
Ini merupakan salah satu hal penting dalam masa pemeliharaan.
Tidak semua kerusakan setelah serah terima merupakan kekurangan pekerjaan kontraktor. Kerusakan juga dapat muncul akibat penggunaan yang tidak sesuai, perubahan yang dilakukan setelah serah terima, benturan, kurangnya perawatan atau pekerjaan pihak lain.
Karena itu, kontrak pembangunan sebaiknya menjelaskan lingkup tanggung jawab masing-masing pihak.
Bagaimana Cara Melaporkan Masalah kepada Kontraktor?
Pelaporan sebaiknya dibuat jelas dan terdokumentasi. Hindari hanya menyampaikan informasi seperti “ada bocor” tanpa menjelaskan lokasinya.
Informasi yang dapat disertakan antara lain:
- lokasi masalah,
- jenis kerusakan atau kekurangan,
- kapan masalah ditemukan,
- foto atau video kondisi, dan
- kondisi ketika masalah muncul.
Contohnya: “Terdapat rembesan pada sudut plafon kamar belakang ketika hujan deras, ditemukan tanggal tertentu dan terlampir foto kondisi.”
Informasi seperti ini membantu proses pemeriksaan menjadi lebih efektif.
Jangan Melakukan Perbaikan Besar Sebelum Pemeriksaan
Apabila masalah masih berkaitan dengan tanggung jawab kontraktor, sebaiknya komunikasikan terlebih dahulu sebelum melakukan pembongkaran atau perbaikan oleh pihak lain.
Perubahan kondisi sebelum diperiksa dapat menyulitkan proses identifikasi penyebab masalah.
Simpan Dokumentasi Pembangunan
Dokumen proyek sangat berguna ketika terjadi masalah setelah pembangunan.
Simpan gambar kerja, RAB, spesifikasi material, dokumentasi pekerjaan, catatan perubahan serta dokumen serah terima.
Dokumentasi tersebut dapat membantu mengetahui posisi instalasi atau spesifikasi yang digunakan ketika perbaikan diperlukan.
Hubungan Masa Pemeliharaan dengan Garansi Bangunan
Istilah masa pemeliharaan dan garansi terkadang digunakan secara bersamaan, tetapi ketentuan sebenarnya mengikuti perjanjian masing-masing proyek.
Karena itu, jangan hanya mengandalkan istilah “bergaransi”. Pemilik perlu mengetahui dengan jelas berapa lama periode yang disepakati, pekerjaan apa yang termasuk, apa yang dikecualikan dan bagaimana prosedur pengajuan perbaikan.
Penjelasan lebih lanjut dapat dibaca pada artikel garansi pembangunan rumah.
Masa Pemeliharaan Sebaiknya Dicantumkan dalam Kontrak
Ketentuan pemeliharaan sebaiknya sudah jelas sebelum konstruksi dimulai, bukan baru dibicarakan ketika rumah selesai.
Kontrak dapat mengatur periode pemeliharaan, prosedur pelaporan, lingkup pekerjaan serta mekanisme penyelesaian kekurangan.
Sebelum pembangunan dimulai, pelajari juga checklist surat perjanjian kerja kontraktor rumah.
Checklist Masa Pemeliharaan Bangunan
- ☐ Simpan dokumen serah terima
- ☐ Simpan gambar kerja dan RAB
- ☐ Periksa atap ketika hujan
- ☐ Amati dinding dan plafon
- ☐ Periksa pintu dan jendela
- ☐ Amati instalasi air bersih
- ☐ Periksa saluran pembuangan
- ☐ Periksa sanitair
- ☐ Amati fungsi instalasi listrik
- ☐ Periksa lantai dan keramik
- ☐ Amati drainase saat hujan
- ☐ Dokumentasikan masalah dengan foto
- ☐ Laporkan masalah secara tertulis
- ☐ Simpan catatan perbaikan
- ☐ Pahami lingkup garansi kontraktor
FAQ Masa Pemeliharaan Bangunan
Apa yang dimaksud masa pemeliharaan bangunan?
Masa pemeliharaan adalah periode setelah serah terima ketika kontraktor masih menangani kekurangan tertentu sesuai lingkup dan ketentuan yang telah disepakati dalam kontrak pembangunan.
Berapa lama masa pemeliharaan rumah?
Durasi tidak sebaiknya diasumsikan sama untuk semua proyek. Periode pemeliharaan mengikuti kontrak atau kesepakatan antara pemilik dan kontraktor. Karena itu, durasinya perlu dicantumkan secara jelas dalam dokumen pekerjaan.
Apakah semua kerusakan ditanggung kontraktor?
Tidak. Tanggung jawab bergantung pada penyebab kerusakan dan ketentuan kontrak. Kerusakan akibat penggunaan, perubahan oleh pihak lain atau kondisi yang dikecualikan dalam perjanjian dapat berada di luar tanggung jawab kontraktor.
Apa yang harus dilakukan jika rumah bocor setelah serah terima?
Dokumentasikan titik kebocoran dan kondisi ketika terjadi, kemudian laporkan kepada kontraktor sesuai prosedur pemeliharaan atau garansi yang telah disepakati.
Apakah masalah sebaiknya dilaporkan melalui WhatsApp atau tertulis?
Komunikasi melalui WhatsApp dapat digunakan apabila memang menjadi kanal komunikasi proyek, tetapi informasi penting sebaiknya tetap terdokumentasi dengan jelas, termasuk lokasi masalah, foto, tanggal pelaporan dan tindak lanjutnya.
Kesimpulan
Masa pemeliharaan bangunan membantu pemilik mengamati kondisi rumah setelah mulai digunakan sekaligus memberikan mekanisme yang lebih jelas apabila ditemukan kekurangan pekerjaan yang termasuk tanggung jawab kontraktor.
Kunci utamanya adalah memiliki perjanjian yang jelas, melakukan pemeriksaan secara berkala, mendokumentasikan masalah dan menjaga komunikasi antara pemilik dengan kontraktor.
Arsitek Kontraktor Jogja menyediakan layanan perencanaan hingga pelaksanaan pembangunan rumah dengan proses pekerjaan yang terstruktur. Pelajari Jasa Bangun Rumah AKJ dan lihat beberapa pekerjaan kami melalui halaman Portofolio.
Jika Anda sedang merencanakan pembangunan rumah di Yogyakarta dan sekitarnya, silakan konsultasikan rencana pembangunan dengan Arsitek Kontraktor Jogja.
